La vente amiable en cas de saisie immobilière
Vous êtes visé par une saisie immobilière et vous préférez éviter une vente aux enchères pour empêcher la dépréciation de votre bien et choisir vous-même votre acquéreur? La vente amiable est la solution, toutefois elle implique un parcours juridique très encadré.
En effet, lorsqu’une procédure de saisie immobilière est engagée par un créancier à votre encontre, vous avez la possibilité de demander au juge de l’exécution de vendre vous-même votre bien immobilier. On parle, dans ce cas, de vente amiable sur autorisation judiciaire. En tant que débiteur poursuivi, vous êtes le seul à pouvoir demander une vente amiable. Bien que la procédure vous permette de reprendre la main sur votre patrimoine, elle n’est pas sans risques.
Votre avocate en mesures d’exécution forcée vous aide à comprendre son fonctionnement.
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Quand demander une vente amiable en saisie immobilière ?
Au commandement de payer
Le débiteur peut faire une demande de vente amiable entre la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière et le moment où il reçoit l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation. Cela lui laisse entre 2 et 4 mois pour se manifester auprès de son créancier par écrit. Conformément à l’article R322-20 du Code des procédures civiles d’exécution, la décision suspend le cours de la procédure de saisie immobilière.
Pendant l’audience d’orientation
La demande de vente amiable peut également être formulée le jour de l’audience, à l’oral, devant le juge de l’exécution (JEX). En fonction de la situation du bien ou encore des conditions du marché, il peut l’accepter ou imposer une vente forcée. Le débiteur doit toutefois démontrer que certaines mesures ont déjà été lancées, comme l’estimation du bien par un professionnel de l’immobilier, sous peine de se voir refuser la vente amiable.
Dans les deux cas, l’article R322-17 du Code des procédures civiles d’exécution indique que « la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat ». Toutefois, la présence et l’assistance d’un avocat spécialisé dans les mesures d’exécution forcée restent recommandées pour éviter une mauvaise gestion du contentieux. De plus, un spécialiste du droit immobilier peut orienter le débiteur vers les professionnels de l’immobilier capables de l’accompagner dans son litige.
Les étapes de la procédure en saisie de vente immobilière
Voici comment la procédure de saisie immobilière, en schéma, se déroule :
Le JEX fixe les conditions de la vente
Une fois l’autorisation de la vente amiable accordée, « le juge de l’exécution […] fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente » (article R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution). Le prix plancher fixé par le JEX lors de l’audience d’orientation s’appuie uniquement sur la valeur réelle du bien et son positionnement sur le marché immobilier actuel. Ce qu’il faut donc bien comprendre : le montant de la dette que le débiteur doit au créancier n’entre pas dans ce calcul.
Le JEX fixe également la date de l’audience de rappel, au maximum dans les 4 mois qui suivent, pour faire état de l’avancement de la vente immobilière.
Le débiteur met en vente son bien
Le débiteur dispose du délai imparti jusqu’à la date de l’audience de rappel pour mettre en place les démarches de vente du bien. Il doit donc, avec ou sans accompagnement juridique, confier le mandat de vente à un professionnel de l’immobilier, faire paraître des annonces de mise en vente et obtenir des offres d’achat concrètes qui restent égales ou supérieures au prix plancher. Le but est de présenter un compromis de vente ou un engagement écrit d’acquisition le jour de l’audience de rappel. Si aucune démarche n’est lancée, le créancier peut demander l’arrêt de la procédure de vente amiable en saisie immobilière et demander une vente forcée du bien au juge.
L’audience de rappel a lieu
Le JEX reçoit les parties : il s’assure que les décisions qui ont été prises lors de l’audience d’orientation sont respectées et que la démarche juridique avance. S’il juge que le débiteur a été proactif pendant la période entre les deux audiences, et qu’il a accompli les formalités de vente suffisantes, alors un délai supplémentaire de 3 mois peut lui être accordé pour signer l’acte authentique de vente. Si la vente remplit toutes les conditions fixées par le juge dès l’audience de rappel, la vente amiable est jugée définitive. À contrario, si le débiteur ne trouve aucun acheteur ou que les conditions ne sont pas respectées, le juge ordonne la vente aux enchères du bien.
La créance est recouvrée
Lorsque la vente amiable est actée, l’acheteur verse le prix d’achat de la propriété à la Caisse des Dépôts, qui consigne les fonds jusqu’à leur redistribution. La somme est ensuite reversée au créancier pour recouvrer la dette du débiteur. Si le prix de vente est supérieur au montant de la dette, le débiteur perçoit l’excédent. À l’inverse, si le prix de vente est inférieur à la dette, le débiteur doit régler le reste à charge.
Dans le cas où la procédure de vente forcée immobilière est privilégiée par le JEX après l’audience de rappel, le créancier reçoit le recouvrement de la dette à l’issue de la mise aux enchères du bien.
La vente amiable : le bon compromis en cas de saisie immobilière
La vente amiable reste un dénouement gagnant-gagnant pour le débiteur et le créancier comparé au déroulement d’une vente forcée en immobilier. Par définition, la vente par adjudication implique une baisse du prix de vente du bien pour attirer les acheteurs. On peut estimer que le prix aux enchères est souvent 30% à 40% en dessous de la valeur du marché selon Vench, la plateforme spécialisée dans le domaine des ventes aux enchères judiciaires immobilières.
La vente amiable en cas de saisie immobilière permet, quant à elle, de pouvoir profiter des conditions du marché de l’immobilier pour vendre son bien à un juste prix. Le débiteur voit donc son impact financier diminuer tandis que le créancier peut obtenir une récupération plus efficace de la créance.
Mais attention, même si la vente amiable permet au débiteur de mieux maîtriser sa date de départ du bien, elle implique quand même des délais courts avec de nombreuses formalités à respecter dont il faut être conscient.
L’objectif de la vente amiable reste tout de même de recouvrer la dette initialement visée par la saisie immobilière, mais simplement de manière plus douce pour le débiteur.
Si elle est gérée correctement et à temps, la vente amiable saisie immobilière peut s’avérer être une stratégie avantageuse à la fois pour le débiteur et le créancier. Un accompagnement par Maître Lobbens dans votre procédure de saisie immobilière vous permet de mieux comprendre les enjeux, le processus ou encore les délais impartis. Grâce à son expérience pendant plus de 7 ans en cabinet spécialisé dans les mesures d’exécution forcée, votre avocate basée à Marseille peut vous aider : contactez-là dès maintenant.
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