Avocat Droit de la copropriété à Marseille

 Avocat spécialisé en droit de la copropriété et droit immobilier, Maître Oriane LOBBENS accompagne copropriétaires et syndic dans l’ensemble des litiges qui entravent le bon fonctionnement de la copropripété. Idéalement situé au 9 rue Haxo à Marseille – 13001, le cabinet de Maître Lobbens est facile d’accès.

Contestation de décisons prises en Assemblée générales ou de la répartiton des charges, recouvrements de charges locatives impayées, demande de changment de syndic ou autres litiges relevant du droit de la copropriété, Maître LOBBENS saura vous conseiller sur les recours et procédures envisageables après avoir étudier votre dossier. 

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Droit de la copropriété, Prenez conseil auprès de votre Avocat

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Les litiges relatifs à la copropriété sont nombreux, nous pouvons citer sans pour autant que cette liste soit exhaustive, les situations les plus fréquentes:

  • Le syndic n’exécute pas une ou plusieurs des décisions prises en assemblée générale
  • Vous souhaitez révoquer le mandat du syndic
  • Vous souhaitez faire inscrire une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale
  • Vous souhaitez contester une décision prise en Assemblée générale
  • Vous êtes en conflit avec un autre copropriétaire
  • Un copropriétaire ne respecte pas le règlement de copropriété

Vous faîtes face à une situation relevant du droit de la copropriété et ne parvenez pas à trouver de solutions à l’amiable, Maître Oriane LOBBENS, avocate au barreau de Marseille, spécialisée en droit immobilier et droit de la copropriété vous accompagne dans vos démarches afin de défendre vos intérêts.

 

 

Contestations de décisions d’AG

Changement de syndic

Litiges Charges de copropriété

Fonctionnement Copropriété

Contentieux des assemblées générales

et contestations d’une décision d’AG

Seuls les copropriétaires « opposants » ou « absents » non représentés peuvent contester les décisions prises en assemblée générale.

La contestation du Procès verbal de l’assemblée générale doit être faite dans les 2 mois de sa notification par le Syndic.

A défaut de notification, le Procès verbal de l’assemblée générale peut être contesté dans un délai de 5 ans à compter de la date de la tenue de l’assemblée générale.

La contestation doit être faite par l’intermédiaire d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété

Changement de Syndic et Modalités juridiques

Si le syndic est défaillant ou commet des fautes dans la gestion de la copropriété, vous devez contacter un avocat expert en droit de la copropriété afin de demander une révocation de mandat  avant l’issu de ce dernier. La procédure pour révoquer et demander le changement de syndic est stricte et doit être respectée.

La question de la révocation doit être mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

La demande doit être formulée par courrier recommandé avec accusé de réception, par un ou plusieurs copropriétaires ou par le Conseil syndical.

Si la tenue de l’assemblée générale annuelle est trop lointaine ou si le syndic refuse d’inscrire la question de sa révocation à l’ordre du jour, il est possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire.

La majorité absolue est requise pour décider de la révocation du syndic.

A défaut de majorité absolue et à condition que la décision de révocation ait recueillie au moins 1 tiers des voix, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité simple.

Faute de recueillir  1 tiers des voix, une nouvelle assemblée devra être convoquée dans les 3 mois pour procéder à un vote à la majorité simple.

Attention : il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du ou des manquements du syndic dans l’exercice de ses fonctions.

Une révocation abusive du syndic est susceptible d’entraîner une condamnation du syndicat des copropriétaires au versement de dommages et intérêts.

Litiges Charges de copropriété 

Les litiges concernant les charges de copropriété font partie des problématiques courantes sur lesquelles, Maître Oriane Lobbens met à profit ses solides compétences en droit de la copropriété.

Il peut s’agir d’un contentieux concernant le recouvrement de charges impayées, de contestations liées à la répartition des charges de copropriété ou d’une contestation des charges réclamées par le syndic.

Recouvrement de charges de copropriété impayées

Si malgré vos relances, vous ne parvenez pas à recouvrir les sommes dû par le copropriétaire défaillant, il faudra alors vous faire accompagner par un avocat spécialisé en droit de la copropriété, qui vous aidera des votre procédure juridique de recouvrement de charges.

Pour savoir quels sont les recours possibles, nous vous invitons à lire notre page dédiée aux procédures de recouvrement de charges de copropriété.

Contestation des charges de copropriété réclamées par le syndic

Tout copropriétaire a l’obligation de payer ses charges de copropriété.

Qu’il s’agisse des charges générales ou spéciales, elles peuvent dans certains cas apparaître anormalement élevées, voire indues ou abusives.

Dans ce cas, le copropriétaire a tout intérêt à tenter de résoudre le litige à l’amiable, en faisant part de ses interrogations au syndic et éventuellement aux autres copropriétaires.

La communication écrite (par échanges de mails ou par courrier est toujours préférable dans l’éventualité d’un recours judiciaire futur.

Cela aura pour avantage de conserver les échanges et permettra au magistrat en charge du dossier d’apprécier la bonne ou mauvaise foi de chaque partie.

Si la voix amiable n’abouti pas, le copropriétaire peut, par le biais de son avocat, engager une action en contestation devant le Tribunal compétent.

  • Action en annulation d’une décision d’assemblée générale relative à la répartition des charges
  • Action en nullité d’une disposition du règlement de copropriété
  • Action en révision d’une disposition du règlement de copropriété

Maître LOBBENS, votre avocat en droit de la copropriété inscrite au barreau de Marseille vous conseillera sur l’action à engager, les délais pour le faire et les règles de majorité applicables.

Répartition des charges de copropriété

Selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, il existe deux grandes catégories de charges communes :

  • Les charges générales relatives à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes
  • Les charges spéciales relatives aux équipements communs et services collectifs

Les charges générales (honoraires du syndic, réparation des canalisations communes etc..) sont payées par tous les copropriétaires en fonction des tantièmes détenus, sans tenir compte de l’usage tirés des parties communes.

Les charges spéciales (frais d’ascenseur, ménage, chauffage…) sont calculées en fonction de l’utilité que représentent ces services pour chaque copropriétaire.

Par exemple : si vous résidez au rez-de-chaussée, en principe, vous ne participerez pas aux frais d’entretien de l’ascenseur. En revanche, plus votre bien sera situé à un étage élevé, plus la quote-part appliquée à votre tantième devrait être importante.

La répartition des charges est prévue par le règlement de copropriété.

A défaut de répartition, votre avocat pourra saisir le Tribunal compétent pour faire sanctionner cette irrégularité.

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Bien comprendre le fonctionnement d’une copropriété

Les copropriétaires

Dans un immeuble en copropriété, les copropriétaires sont l’ensemble des propriétaires.

Chaque copropriétaire est propriétaire d’un « lot de copropriété » (un appartement, une cave, un parking…).

Le terme utilisé pour désigner l’ensemble des copropriétaires est le « syndicat des copropriétaires ».

Les Assemblées générales

L’assemblée générale est la réunion de l’ensemble des copropriétaires.

L’objectif de cette assemblée générale, laquelle doit se tenir obligatoirement une fois par an, est de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Tous les copropriétaires sont convoqués par le syndic, au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale. La convocation et le déroulement de l’assemblée générale obéissent à des règles légales très précises.

Les décisions prises en assemblée générale sont obligatoirement retranscrites par un Procès verbal d’assemblée générale.

Ledit procès verbal est obligatoirement notifié à l’ensemble des copropriétaires, lesquels ont, sous certaines conditions, la possibilité de le contester.

Le syndic est tenu de convoquer l’assemblée générale au moins une fois par an et autant de fois qu’il l’estime nécessaire.

Le syndic

Le syndic de copropriété est l’organe chargé d’administrer la copropriété.

Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires (c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires).

Il est obligatoirement désigné par l’ensemble des copropriétaires après un vote en assemblée générale.

Son mandat est de 3 ans maximum renouvelables.

Ses missions sont nombreuses :

  • Faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions des assemblées générales
  • Représenter le syndicat des copropriétaires en justice
  • Administrer l’immeuble, assurer sa conservation, sa garde, son entretien et en cas d’urgence, faire exécuter les travaux nécessaires en vue de sa sauvegarde
  • Informer tous les occupants de l’immeuble, propriétaires et locataires, des décisions prises en assemblée générale
  • Etablir et tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Etc…

Le contrat de syndic peut être révoqué avant l’expiration de son mandat sous certaines conditions.

Les faits reprochés doivent être sérieux : par exemple : non recouvrement des charges, défaut d’exécution des décisions prises en assemblée générale.

La révocation du syndic doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

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