Lorsque l’on vit en copropriété, il est commun qu’un syndic doive effectuer des travaux, comme par exemple, un ravalement de façade : cela fait partie des « charges de copropriété ». Selon la loi, ces charges doivent être réparties équitablement sur l’ensemble des copropriétaires ; elles doivent ensuite être réglées par chacun d’eux. Dans le cadre d’un impayé, cette action porte le nom de recouvrement des charges de copropriété.
Pour protéger les syndics de copropriété, l’État français a mis en vigueur des procédures pour mener à bien ce recouvrement. Récemment, grâce à la loi ELAN, ces dernières ont été simplifiées. Malgré ces changements, faire appel à avocat spécialisé dans le droit de l’immobilier reste la solution la plus sécurisante. Vous pourrez donc vous rapprocher de Maître Lobbens, avocate au barreau de Marseille, pour initier votre recours en justice.
La loi ELAN : pour un recouvrement des charges de copropriété simplifié et accéléré
La loi ELAN, promulguée le 23 novembre 2018, est une loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété, la loi ELAN est actrice de deux changements majeurs :
Le premier est l’accélération de la procédure de recouvrement des charges de copropriété et la simplification des normes. Avant la loi ELAN, une telle procédure était très complexe et pouvait même se dédoubler, la rendant inaccessible pour la majorité des syndics. Les législateurs ont donc permis de créer une super procédure : une procédure unique et simplifiée.
Le second est le raccourcissement du délai de prescription de recouvrement des charges de copropriété. Alors que ce délai s’étendait sur une durée de 10 ans, la loi ELAN l’a diminué pour le faire passer à 5 ans. De même pour le délai de notification du procès-verbal d’assemblée générale, passé de 2 mois à 1 mois après 2018.
Comment se déroule la procédure de recouvrement de charges de copropriété ?
La mise en demeure : la dernière solution avant le recours en justice
La première démarche pour exiger un recouvrement des charges impayées est la procédure à l’amiable de mise en demeure. Simple à mettre en place, elle permet de ne pas avoir à faire un recours en justice.
Le syndic de copropriété doit en effet mettre en demeure le copropriétaire défaillant à l’aide d’une lettre recommandée ou d’un acte du commissaire de justice. Le copropriétaire mis en demeure doit ensuite payer ses charges sous un délai de 30 jours après réception de la lettre ou de l’acte. Si, après 30 jours, l’impayé persiste, le syndic peut envoyer au copropriétaire défaillant une lettre de relance signifiant l’impayé.
Le recours à la justice : comment cela se déroule ?
Si aucune charge n’a été recouverte par le copropriétaire après le délai de 30 jours de sa mise en demeure, alors le syndic peut faire condamner le copropriétaire. Pour vous accompagner durant votre recours en justice, vous devrez faire appel à un avocat en droit de l’immobilier. Tous les frais inhérents à la procédure de recouvrement des charges de copropriété seront assujettis au copropriétaire défaillant.
A compter du premier jour d’impayé, le délai de prescription pour mener le recouvrement des charges en justice est de 5 ans. Il faudra ensuite que le syndic fournisse au juge plusieurs documents et preuves :
- – Le procès-verbal d’assemblée générale réalisé dans un délai de 1 mois à compter de la tenue de ladite assemblée générale,
- – Le décompte de répartition des charges de copropriété et les documents comptables.
Suite au jugement, le copropriétaire défaillant se verra dans l’obligation de régler plusieurs charges, en plus des frais inhérents au recours en justice :
- – Impayé de charges au titre du budget prévisionnel: si le syndic prévoit des travaux futurs, le copropriétaire défaillant devra régler à l’avance ses charges pour éviter d’autres éventuels impayés.
- – Impayé de charges des travaux non compris dans le budget prévisionnel: il devra également s’acquitter des charges de travaux qui n’ont pas encore été évoqués dans le budget prévisionnel du syndic.
- – Cotisation du fonds de travaux: enfin, le copropriétaire défaillant sera obligé de cotiser, en fonction des tantièmes prévus par le règlement de copropriété, aux fonds de travaux du syndic.
La procédure de recouvrement des charges de copropriété, grâce à la loi ELAN, est maintenant simplifiée et plus rapide. Après une procédure à l’amiable infructueuse, le recours en justice est l’unique solution pour entraîner le recouvrement des impayés. Pour mener à bien cette assignation en justice, n’hésitez pas à prendre contact avec Maître Lobbens, avocate spécialisée dans le droit de l’immobilier.
